بررسی امکان انعقاد قراردادهای مالکیت زمانی از طریق عقود معین

مقدمه:

خاصیت علم حقوق پویایی آن است، این علم همانند سایر علوم با رشد تکنولوژی و تحول نیازهای بشری همگام بوده است. پیشرفت‌های اقتصادی وصنعتی موجب شده تا انسان‌ها برای رفع نیازهای خود قراردادهای متنوعی را ابداع نمایند. نیازهای بشری موجب بروز تکنیک‌های حقوقی جدید می‌شود، هم چنان که نیازهای گذشتگان باعث پیدایش نهادهای حقوقی مطابق وضعیت آنها شده است.پدیده مالکیت زمانی چندی پیش در کشورهای اروپایی شکل گرفت و به دنبال موفقیت نسبی آن در اروپا از جانب برخی شرکت‌های ایرانی الگوبرداری شد.

این نهاد حقوقی در سال 1375 توسط شرکتی به نام «شرکت مجتمع های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» به کار گرفته شد. شرکت مزبور برای فروش ویلاهای خود در جزیره کیش از این نهاد استفاده کرد. (احمد زاده بزاز، 1379: 125).

مالکیت زمانی، بر اساس نیازها و امیال انسان معاصر شکل گرفته است و می‌تواند تحول عظیمی را در صنعت گردشگری ایجاد نماید. تمایل انسان به گذران خوشایند و لذت بخش اوقات فراغت سبب شده است که در صدد یافتن راه حلی برای رفع یک نواختی کسالت بار زندگی خویش باشد. از این رو به دامان طبیعت پناه برده و برای اطمینان خاطر به خرید مسکن و ماوایی در محل مورد علاقه خویش می‌پردازد. لیکن همواره منزلگاه خریداری شده پاسخگوی روحیه تنوع طلب و ماجراجوی او نبوده و به دنبال ماوایی جدید و تجربیاتی نوگشته، تا بدین وسیله در اوقات فراغت، روزمرگی خویش را برطرف کند.از سوی دیگرتعویض مکرر اماکن تفریحی کار آسانی نیست. انسان رفاه جو و تنوع طلب همواره در صدد یافتن راهی برای ارضای این غریزه خود بوده است که در عین دستیابی به مالکیت عین، به او اجازه بهره برداری از آن را با در نظر گرفتن امکانات محدود دارایی بدهد. از این رو چاره ای ندید جز آن که مالکیت بر عین را محدود و مقید به زمان کوتاهی در محدوده هفته، ماه و یا سال بنماید. به عبارت روشن‌تر با ابداع پدیده مالکیت زمانی، انسان معاصر می‌تواند به جای اینکه ملکی را برای همیشه مالک شود، تنها مالک آن در محدوده زمانی خاصی درسال مثلا فصل بهارباشد که البته این محدوده زمانی با گذشت زمان به صورت متناوب و برای همیشه تکرار می گردد. مانند آن که مالکیت ویلایی را تنها در فصل بهار یا در ماه فروردین و یا هفته اول سال در اختیار گرفته و در سایر اوقات سال این ویلا در اختیار مالکان دیگر باشد.

این نهاد تازه تأسیس به دلیل سابقه اندک آن در ایران هنوز جایگاه واقعی خود را در میان مردم و حتی حقوق دانان و قانون گذار ایران پیدا نکرده است. مهمترین مسأله‌ای که حقوق دانان ایران با آن روبرو هستند، عدم تدوین قانون در خصوص این قراردادهاست. تنها قانون مدون در خصوص مالکیت زمانی مصوبه اصلاح آیین نامه ایجاد، اصلاح، تکمیل، درجه بندی و نرخ گذاری تاسیسات ایرانگردی و جهانگردی و نظارت بر فعالیت آنها مصوب 29/9/83 است. در این مصوبه به ابعاد گوناگون این قراردادها، آن چنان که باید و شاید توجه عمیق نشده است. به هر حال مهمترین مسأله در خصوص این نهاد نوپا، تبیین ماهیت حقوقی آن و به تبع نحوه نگارش قراردادهای مالکیت زمانی است.

در این مقاله سعی شده پس از معرفی این نهاد حقوقی، ماهیت این نهاد در نظام حقوقی ایران و امکان تطبیق آن در قالب عقود معین بررسی شود.

تعریف مالکیت زمانی

مالکیت زمانی واژه‌ای است که از ترجمه عبارت لاتین "Time share" به دست آمده است. (قدس گویا،1381: 24). ولی باید دانست که معنای تحت‌اللفظی "Time share"، " سهم زمانی" یا " مشارکت زمانی "است نه مالکیت زمانی.

فرهنگ حقوقی بلیکز واژه Time share"" را چنین تعریف کرده است: «مالکیت یا اجاره مشترک مالی به وسیله چند نفر که تصرف در آن مال به طور متناوب و چرخشی به هریک برگردد». (Garner:2004:1521. به نقل از: فدوی،1388: 16)

از ترکیب وصفی مالکیت زمانی دو معنا استنباط می‌‌گردد: 1ـ سنخ خاصی از مالکیت که مقید به زمان است. 2ـ نوعی قراردادکه موضوع آن انتقال مقطعی مالکیت عین یا منفعت است. (اشرفی، 1387: 17)

بنا بر معنای دوم این ترکیب وصفی، قرارداد مالکیت زمانی به نوع ویژه‌ای از قرارداد انتقال مالکیت اطلاق می‌شود که بهره برداری و مالکیت طرف قرارداد از ملک موضوع قرارداد، به صورت زمان بندی در نظر گرفته شده است. در واقع در این قراردادها مالکیت ملک برای مدت زمان محدودی در سال، به طرف قرارداد منتقل می‌گردد. به عبارت دیگر، منظور از قرارداد مالکیت زمانی، قراردادی است که مالکیت در آن از ابتدا به صورت زمان دار و موقت منتقل می‌شود، نه اینکه مالکیت دایم باشد و استفاده از آن در زمان خاصی انجام پذیرد. مالکیت زمانی در ایران با عناوینی همچون بیع زمانی، مالکیت ادواری، مالکیت نوبتی، مالکیت تقطیعی شناخته شده است. این پدیده، قبل از هرجای دیگر در استفاده از رایانه، به کار برده شد. بدین ترتیب که چون، اولین پردازنده‌های مرکزی گران بودند، این امکان وجود نداشت که به یک کاربر اجازه داده شود تا برای دسترسی به اطلاعات مورد نیاز از یک رایانه اختصاصی استفاده نماید. بنابراین، این پیشنهاد مطرح شد که کاربران در استفاده از رایانه مرکزی، با بهره جستن از فواصل زمانیTime) ) که در آن کاربر وقت خود را صرف ورود داده‌ها می‌کرد، در اخذ اطلاعات از رایانه شریک شود (share) به همین جهت کاربران متعدد می‌توانستند امکان استفاده از رایانه را بیابند.(کاظمی، 1388: 35).

ویژگی قراردادهای مالکیت زمانی

همان گونه که توضیح داده شد، قراردادهای مالکیت زمانی قراردادهایی هستند که در آنها، مالکیت عین یا منفعت به صورت زمان بندی شده در مقابل عوض به چند نفر منتقل می‌گردد، مشخص است که این دسته از قرارداد‌ها جزء عقود لازم هستند. یعنی هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌توانند بدون رضایت طرف دیگر آن را برهم بزنند؛ مگر در موارد استثنایی که قانون آنها را پیش بینی نموده است. همچنین این قرارداد‌ها در زمره عقود تملیکی و معوضـ یعنی عقودی که دارای دو مورد هستند که هریک عوض دیگری به حساب می‌آیندـ قرار می‌گیرند. هرچند به نظر می‌رسد که قرار گرفتن این عقود در جایگاه عقود غیر معوض یعنی عقودی که در آن فقط یک مورد وجود دارد مانند عقد هبه و صلح بلا عوض که به موجب آن کسی مالی را مجاناً به دیگری تملیک می‌نماید، نیز بدون اشکال باشد.

انعقاد قراردادهای مالکیت زمانی در قالب عقود معین

قراردادهای مالکیت زمانی معمولا به دو روش قابل انعقاد هستند: الف- طرف قرارداد به عنوان مالک مدت زمان معینی از مال تلقی گردد. ب- طرف قرارداد صرفا به عنوان استفاده کننده‌ای ازمال برای مدت معین تلقی شود. بر این اساس، قراردادهای مزبور می‌تواند در قالب‌های حقوقی مختلفی قرار گیرد که درادامه بدان می‌پردازیم.

بر اساس ویژگی‌های ذکر شده برای قراردادهای مالکیت زمانی، عقود معینی از قانون مدنی که امکان انطباق با این قراردادها را دارند، عبارتند از: عقد بیع، صلح، اجاره، شرکت، مهایات و حق انتفاع (عمری و رقبی).

به نظرمی‌رسد که این قراردادها در قالب عقد قرض نمی‌گنجند، زیرا بر اساس تعریف قانون مدنی، در ماده 684، عقد قرض عبارت است از: «تملیک مال در مقابل رد مثل یا قیمت در صورت تعذر رد مثل». در حالی که در قراردادهای مالکیت زمانی، مالکیت (عین یا منفعت یا هر دوبا هم) به چند نفر منتقل می‌شود. لذا این قراردادها نمی‌تواند مصداق عقد قرض قرار گیرند. این قراردادها با عقد معاوضه نیز تفاوت‌هایی دارند. زیرا طرفین در قراردادهای معاوضه هدفشان مبادله دو مال است بدون توجه و ملاحظه اینکه یکی از عوضین، مبیع و دیگری ثمن باشد.

گفتیم که قراردادهای مالکیت زمانی به دو صورت قابل انعقاد است. فرض اول در صورتی است که، مالکیت منفعت به طرف مقابل تملیک شود و طرف مقابل تنها حق بهره برداری از مال موضوع قرارداد را برای مدت زمان معینی در سال داشته باشد و فرض دوم، هنگامی است که مالکیت عین و منفعت با هم به طرف مقابل به صورت زمان بندی شده در مدت مشخصی از سال انتقال یابد. در ادامه ابتدا به عقودی که منطبق با فرض اول هستند، می‌پردازیم و سپس به عقود منطبق با فرض دوم.

در خصوص فرض اول بایستی در عقود مصرحه در قانون به دنبال عقودی بود که در آن تملیک منفعت موضوع اصلی و مورد معامله است مانند اجاره یا عمری و رقبی.

1ـ عقد اجاره: بر اساس مواد قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن منافع معینی در مقابل عوض معلوم به مستاجر تملیک می‌گردد. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت، با مدت مشخص می‌شود، لذا باید مدت، مشخص و معلوم باشد. بنابراین مشخص می‌گردد که، نه تنها تعیین زمان در عقد اجاره اشکالی ندارد؛ بلکه به صراحت ماده 468 قانون مدنی که بیان می‌دارد: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است»، تعیین مدت از شرایط صحت عقد اجاره به شمار می‌آید. به نظر می‌رسد می‌توان قالب حقوقی اجاره را برای این قراردادها در نظر گرفت. زیرا این گونه قراردادها و شروط مندرج در آن هیچ گونه منافاتی با مقتضای ذات عقد اجاره و یا اطلاق آن بنا بر تعاریف و شرایط و ارکان عقد اجاره مندرج در قانون مدنی، ندارند. با این شرط که مستاجر در زمان مشخصی از سال به صورت متناوب و دوره ای بتواند ازعین مستاجره بهره برداری نموده و استفاده نماید. به علاوه قالب قراردادی مزبور در حدود مفاد خود، وفق مقررات قانون مدنی و عموم آیات « اوفوا با العقود»(مائده-1) و «اوفوا بالعهد ان العهدکان مسوولا»(اسراء-34) و حدیث نبوی «المسلمون عند شروطهم» نافذ و الزام آور است.

فق‌ها نیز در نظرات خود اجرای این نوع از قراردادهای مالکیت زمانی را از طریق عقد اجاره صحیح و بلا اشکال اعلام کرده‌اند. زمانی که برای اولین بار قراردادهای مالکیت زمانی در ایران مطرح گردید قوه قضاییه در استفتائی از فق‌های معاصر، نظر آنان را در خصوص این قراردادها جویا شد. متن سوال به این صورت بود: «در بخش عقود، فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟» آیت الله سیدعلی سیستانی در پاسخ اظهار داشتند: «فروش به زمان محدود نمی‌شود، ولی می‌توان آن را درهر فصل به یک نفر اجاره داد و اجاره موجب تملیک همه منافع است». آیت‌الله صافی گلپایگانی این قراردادها را به صورت اجاره قبول داشته و معتقدند: «فروش ملک به صورت مذکور شرعی نیست ولی اجاره اشکال ندارد». آیت الله نوری همدانی معتقدند: «جایز نیست و در این قبیل موارد که اشخاص متعدد از ملک دیگری فایده می‌برند، اگر بدون پول و رایگان باشد عاریه است و اگر در برابر پرداخت پول باشد اجاره و یا مصالحه است». آیت‌الله ناصر مکارم شیرازی نیز می‌گویند: «جایز نیست؛ ولی اگر به صورت اجاره باشد صحت آن بعید نیست». (ماوی، 1381: 4)

 2ـ عقد شرکت: شرکت، به معنی خاص خود، یکی از عقود معین است که همراه با اشاعه در حق مالکیت ایجاد می‌شود. (کاتوزیان، 1379: 6) ماده 571 قانون مدنی، عقد شرکت را چنین تعریف کرده است: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه» این شیء واحد که در واقع موضوع عقد شرکت است، گاهی عین خارجی است، مثل خانه و باغ مشترک و گاهی منفعت است؛ مثل منفعت خانه مورد اجاره و گاهی، حق است مثل حق خیا ر و شفعه و طلب. (بروجردی عبده، 1380: 259) البته در قراردادهای مالکیت زمانی، موضوع معامله، اشاعه در منفعت است نه عین و یا حق.

مالکیت مشترک، به کسر مشاع مقید می‌شود؛ یعنی تک تک مالکان در جزء جزء مال سهیم بوده و حق استفاده دارند، ولی استفاده هر یک از شرکاء منوط به استیذان از سایر شرکا است؛ پس، مالکیت مطلق نیست و وصف انحصاری مالکیت در اینجا با شکل متفاوت ظاهر می‌شود. چون حق استفاده و تصرف، منحصر به یک نفر نیست، ولی متعلق به همه افراد هم نیست چون منحصر در مالکان (چند نفر مالک) است. وصف مطلق بودن مالکیت مخدوش است؛ زیرا هر مالکی نمی‌تواند همه گونه تصرف در مال مشترک انجام دهد. مثلاً نمی‌تواند آنرا تلف نماید. چرا که این گونه تصرفات مغایر و منافی با حقوق سایر مالکان است و بدیهی است در تعارض قاعده «تسلیط» با «لاضرر»، جکومت با «لاضرر» خواهد بود؛ اما وصف دائمی همچنان به همان شکل و سیاق که در مالکیت مفروز است، در مالکیت مشترک نیز وجود دارد. چون مالکیت تک تک شرکاء تا ابد، باقی است؛ مگر این که، به سببی از اسباب قانونی به دیگری منتقل گردد. (اشرفی، 1387: 116)

اکنون می‌خواهیم ببینیم آیا حقوق منتفعان رابطه قراردادی مالکیت زمانی، با حقوق مالکین مشاعی در منفعت هم‌خوانی و ارتباطی دارد یا خیر؟ برای نیل به این مقصود ناچاریم به ذکر نکاتی در باب تقسیم منافع در عقد شرکت بپردازیم

 مهایات در شرکت: یکی از مباحثی که در قانون مدنی پیرامون عقد شرکت بیان گردیده، بحث تقسیم اموال آن است. به طور کلی تقسیم گاهی به تراضی انجام می‌شود و گاهی به اجبار. تقسیم در واقع حالتی است که سهم بعضی از شرکا از دیگران جدا می‌گردد. (بروجردی عبده، 1380: 263).

بر اساس ماده 587 ق.م. تقسیم عین مشترک باعث انحلال حالت اشاعه و از موجبات ارتفاع شرکت است. موضوع شرکت ممکن است عین، دین، منفعت یا حق باشد. اگر شرکا بخواهند به دلیل تصرفات بهتر در مال موضوع شرکت، بدون آن که عین شرکت را میان خود تقسیم نمایند، به تقسیم منافع بپردازند، می‌توانند با حفظ بهره مندی از آثار اشاعه و اشتراک در عین، منافع را بر حسب اجزاء یا بر حسب زمان افراز نمایند. تقسیم انتفاع از مال مشترک را در اصطلاح «مهایات» می گویند. (کاتوزیان، 1379: 74)

مهایات در حالتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که عین مشترک قابل تقسیم نبوده و مالکان ناچار شوند که برای جلوگیری از ضرر، منافع را افراز نمایند. همان گونه که گفته شد، این تقسیم می‌تواند با اختیار شرکا صورت گیرد یا به اجبار و از طریق دادگاه. (کاتوزیان، 1379: 74، امام خمینی، بی تا: 600ـ 601) این تقسیم ممکن است به اجزاء باشد، مانند تقسیم منافع منزل 4 طبقه‌ای که میان 4 نفر مشترک است بین 4 نفر. بدین صورت که هریک از شرکا در طبقه‌ای مستقل سکونت نماید یا تقسیم بر حسب زمان باشد به این صورت که شرکا توافق نمایند که منافع زمینی که بین آنها مشترک است، هر سال مال یکی از آنها باشد. (شهید اول، 1374: 348) در افراز زمانی عین مشترک میان شرکاء، منافع به مقیاس واحدهای زمان (ساعت، روز، هفته و ماه) صورت می‌گیرد که در قدیم به صورت گسترده در تسهیم آب نهر، قنات و چشمه مشاع، مورد استفاده عملی کشاورزان قرار می‌گرفته است. (اشرفی،1386: 35) اما در افراز مکانی، عین بدون اینکه افراز گردد، فقط به حسب تصرف برای انتفاع، ملک مشاع تقسیم و تفکیک می‌شود.

در جواز مهایات درمیان فقها هیچ بحثی نیست (امام خمینی، بی تا: 600ـ602) لیکن آن چه میان فقها مورد اختلاف است، ماهیت حقوقی آن است که به منظور پرهیز از اطاله کلام از ورود به این مبحث خودداری می‌گردد.

به نظر می‌رسد قالب حقوقی مهایات برای قراردادهای مالکیت زمانی، قالب مناسبی باشد. زیرا بر اثر این قراردادها، عده‌ای در مالی شریک می‌شوندتا منافع آن را به تراضی میان هم تقسیم کرده و در واقع طبق شرطی که در قرارداد با یکدیگر می‌نمایند، به گونه ای استفاده از مال مشترک را به صورت افراز زمانی می‌پذیرند. لذا به نظر می‌رسد، بتوان با انعقاد عقد شرکت و با تقسیم منافع، در عین حفظ حالت اشاعه و بهره‌مندی از آثار شراکت به نوبت از منفعت مشترک، انتفاع نمود.

برخی معتقدند قالب شرکت برای این قراردادها قالب مناسبی نیست. زیرا در مالکیت در هر زمان، تنها یک نفر مالک عین یا منفعت است، بنابراین، فرض اشاعه منتفی است. در پاسخ به این ایراد باید گفت: «اولا، به نظر می‌رسد کسانی که این ایراد را گرفته‌اند، منظورشان از افراز زمانی، تقسیم منافع ملک مشترک بر اساس انتفاع زمانی باشد و افراز زمانی تنها راهی است که می‌تواند در عین حال که به انحلال اشاعه می‌انجامد، مالکان را برعین مسلط سازد.(شریعتی، 1388: 94)

این در حالی است که حقوق دانان معتقدند افراز زمانی وسیله حفظ حالت مشاع و استفاده از منافع شراکت و جلوگیری از تقسیم و رفع حالت اشاعه است. (کاتوزیان، 1374: 139ـ140، جعفری لنگرودی، 1349: 1ـ2)

ثانیاً ایراد کننده معتقد است: «چند نفر می‌توانند به طور مشاع، ویلا یا ملک دیگر را خریداری کنند و سپس با افراز زمانی، هر کدام از آنها مالک آن در مدت مشخصی از سال شوند» در حالی که پس از خریداری ملک مشاع، رفع حالت اشاعه با افراز زمانی ممکن نیست؛ چون مالکیت زمانی را در حقیقت تقسیم مالکیت بر اساس مقاطع زمانی تعریف کرده‌اند. البته عبارت تقسیم، عبارت درستی نمی‌تواند باشد. زیرا بر اساس ماده 587 قانون مدنی، تقسیم موجب ارتفاع و انحلال شرکت است بر فرض پذیرش قالب شرکت برای قراردادهای مالکیت زمانی و ایجاد حالت اشاعه با افراز منافع، حالت اشاعه نه تنها رفع نمی‌گردد، بلکه حفظ نیز می‌شود و در صورت شک در رفع حالت اشاعه یا بقای آن، به کمک اصل استصحاب، بقاء عقد قابل توجیه به نظر می‌رسد.

ثالثا: اگر معتقد به رفع حالت اشاعه باشیم، معنای آن این است که هر شریک در نوبه خود، از آثار مالکیت مفروز، از جمله حق تلف برخوردار است؛ در حالی که طبق مواد حاکم بر عقد شرکت و حفظ حقوق شرکاء، هر مالکی و شریکی در مقابل مالکان و شرکای دیگر مسئولیت داشته و باید حقوق سایرین را مراعات کند.رابعا مال مشاع به مالی گفته می‌شود که شخص واحد مالک تمام آن نباشد و هر ذره فرضی آن دو یا چند مالک داشته باشد. (لنگرودی، 1376: 60) هرچند بقیه مالکان در قراردادهای مالکیت زمانی، در نوبت یکی از مالکان، مالکیت فعلی ندارند؛ ولی مالکیت شأنی در جزء جزء مال مشترک دارند، آن چنان که در باب وقف، فق‌ها معتقدند چنانچه عین موقوفه در موارد جواز بیع عین موقوفه، فروخته شود، ثمن آن هم همانند مبیع، ملک فعلی طبقه موجود و ملک شأنی طبقه معدوم است. بنابر این در مالکیت زمانی، تمامی مالکان مالکیت مستمر و دائمی دارند، ولی تصرف عملی آنها در ملک به نحو بدلیت برقرار است. (کاتوزیان، 1374: 132).

در فقه از «شرکت به نحو بدلیت »در مقابل «شرکت به نحو اشاعه» صحبت به میان آمده است.شرکت مستمندان در مالی که به سودآنان وصیت شده،شرکت مسافران در انتفاع از مهمانسرای عمومی یا نماز گزاران در مسجد، شرکت به نحو بدلیت شناخته شده است و حقی که شریکان در این قسم از شرکت دارند،سنخ خاصی از مالکیت شناخته نشده است (همان:13).

با اوصاف یاد شده باید گفت که در هر مالکیت زمانی، شراکت موجود است (اشرفی، 1386: 34).

ایراد دیگر آن است که اگر ماهیت قراردادهای مالکیت زمانی را در قالب شرکت توجیه کنیم، طرف قرارداد، از ابتدای انعقاد قرارداد، مالکیت عین یا منفعت را مد نظر داشته و چنین عقدی مورد نظر وی نبوده است. (اشرفی، 1386: 34) لیکن به نظر می‌رسد طبق اصول کلی گفته شده برای عقد شرکت، همیشه این گونه نیست که عقد شرکت با اختیارچند نفر صورت گیرد، بلکه گاهی این عقد به صورت غیر اختیاری و قهری انجام می‌پذیرد. وشرکت قهری مورد قبول قانون گذار قرار گرفته است (مواد 572ـ574). در ثانی، بدیهی است که هر شخص با قبول مالکیت مقید به زمان، آثار مالکیت مشترک را قبول نموده و به طور ضمنی تبعات آن را مد نظر قرار می‌دهد. (اشرفی، 1386: 34) ضمن اینکه مبلغ کمتری را هم برای این گونه مالکیت می پردازد.

از این رو به نظر می‌رسد با توجه به مطالب گفته شده بتوان این قراردادها را در قالب عقد شرکت منعقد نمود، به نحوی که شرکا با تقسیم منافع، در عین حفظ حالت اشاعه و بهره‌مندی از آثار شراکت، به نوبت از منفعت مشترک، انتفاع جداگانه را ببرند. حالت اشاعه می‌تواند در عین مال موضوع مالکیت زمانی نیز، مطرح گردد که به علت یکسان بودن قواعد و احکام آن با اشاعه شرکا در منافع از ذکر آن خودداری می‌گردد.

دیدگاه فقها:

متن استفتاء بدین صورت است که در بخش عقود، فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟ (مثلا ملکی به چهار نفر فروخته شده این ملک در هر فصل سال در اختیار مالک همان فصل است که خودش استفاده کند یا اجاره دهد و یا غیره

آیت‌الله فاضل لنکرانی: «چند نفر می‌توانند چیزی را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهایاتی تقسیم کنند. مثلاً 12 نفر یک چیز را به صورت مشاع بخرند و قرار بگذارند هرکدام یک ماه از سال را از آن استفاده کنند. بنابراین فروش ملک به صورت زمانی به نحو غیر مشاع تصویر صحیح فقهی، به طوری که جمیع آثار بیع بر آن مترتب شود، ندارد». آیت الله بهجت: «به نحو ملکیت مشاع در عین و مهایات در استیفای منفعت مانعی ندارد. ولی بنابر مفروض... صحیح نیست». آیت الله موسوی اردبیلی: «بعید نیست چنین معامله‌ای مندرج در عنوان بیع باشد و نتیجه اش شرکت مشتریان در عین به نحو زمانی و اختصاص انتفاع هریک به فصل است». (ماوی، 1381: 4)

قوه قضاییه پس از این استفتاء در سال 1382 بار دیگر استفتایی از فقها نموده و آنان نظرات جدیدی را بیان نمودند. متن استفتاء چنین بود: «نتیجه قرارداد تایم شر (بیع زمانی) مالک شدن شخص بر ملکی در زمان معین و محدودی مانند ماه خرداد در هر سال است و در غیر این زمان هیچ حق مالکیتی بر عین و منافع ندارد. با گسترش این نوع قرارداد، مسائل و پرسش‌های گوناگونی درباره آن به وجود آمده است. لطفا پاسخ پرسش‌های زیر را با ذکر دلیل بفرمایید...) آیا مالکان مشاع در صورت توافق بر افراز و تقسیم ملک خود می‌توانند آن را بر اساس زمان تقسیم کنند به گونه ای که هریک مالک ملک در بخش خاصی از زمان، مانند ماه خرداد باشند؟»

آیت‌الله صافی گلپایگانی: «... مالکان مشاع می‌توانند نسبت به منفعت ملک مشترک مشاع تقسیم مهایاتی کنند».آیت‌الله سیستانی: «... ظاهرا ممکن است و خود یک عقد جداگانه است». آیت‌الله مکارم شیرازی: «... به دلیل نیازها و ضرورت‌ها... عمل به آن اشکال ندارد... بر این اساس مفروز کردن مال الشرکه با شرط مذکور مانعی ندارد». آیت‌الله بهجت: «... افراز زمانی معنا ندارد. از این رو اگر خسارت ناخواسته‌ی سنگین، به ساختمان وارد شود و محتاج تعمیر پرهزینه گردد، نمی‌گویند تنها آن که نوبت او بوده، باید خسارت را متحمل شود».آیت‌الله موسوی اردبیلی: «... تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعاً جایز است؛ اما هنگام معامله باید برای استفاده هریک از افراد ضوابطی تعیین شود تا موجب اختلاف نگردد».(ماوی، 4:1383)

نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه نیز چنین است: « آن چه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران در قوانین جاریه پیش بینی نشده است و سابقه ندارد، ولی در حقوق کشورهای اروپایی و آمریکایی مطرح و تجویز شده است. در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت، منزلی را بخرند و توافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آنها از آن استفاده نماید بلا اشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود».

3ـ حق انتفاع: به موجب ماده 40 قانون مدنی « حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.» بعضی بر این عقیده‌اند که حق ایجاد شده در قراردادهای مالکیت زمانی، حق انتفاع است و «اگر بخواهیم حق ایجاد شده در تایم شر (قراردادهای مالکیت زمانی) را، درقالب نزدیک‌ترین نهاد مشابه در ایران منعقد سازیم، از میان نهادهای اذن، انتفاع و مالکیت، حق انتفاع مناسب‌ترین بستر است. اذن، نهاد محدودی است که علاوه بر یک طرفه بودن، به دلیل عدم ایجاد هیچ حق مستقل و قابل اتکایی برای ماذون، ظرفیت تصرفاتی که لازمه "تایم‌شر" است، را ندارد. پذیرش تایم شر در قالب مالکیت موقت نیز در فقه امامیه و حقوق ایران سخت دشوار و همراه با تکلف است، هرچند این اشکالات در مالکیت منافع وجود نداشته و عقد اجاره نیز می‌تواند قالب مناسبی برای این نهاد تازه تاسیس باشد. با این حال آنچه بیشترین قرابت را با تایم شر دارد، همان « حق انتفاع » است». (کاظمی نجف آبادی، ماهیت حق خریدار،1388: 154)

به نظر می‌رسد روش فوق نمی‌تواند حقوق طرفین قرارداد را در قراردادهای مالکیت زمانی تضمین کند، زیرا اگر بپذیریم که طرف قرارداد فقط دارای حق انتفاع باشد و هیچ گونه مالکیتی، اعم از منفعت یا عین و منفعت هر دو، در مال موضوع مالکیت زمانی نداشته باشد، در این صورت به دلیل عدم مالکیت، نمی‌تواند هیچ تصرف مالکانه در مال قراردادی داشته باشد. زیرا نه‌وی مالک منفعت است که بتواند آن را به دیگری اجاره دهد نه مالک عین که بتواند به موجب عقدی از عقود این مالکیت را به دیگری انتقال دهد. از سویی اگر بپذیریم که فقط شخص طرف قرارداد، دارای حق انتفاع است، در این صورت این حق پس از پایان یافتن مدتی معین انقضا یافته و به ارث نیز نمی‌رسد. در صورتی که مفاد قراردادی این نهاد تازه تاسیس حکایت از انتقال به ورثه از طریق نهاد قهری ارث دارد. مشکل دیگری که در سر راه این قراردادها که فقط دارای حق انتفاع است، می‌تواند ایجاد شود این است که، اگر غاصبی مال موضوع این قرارداد را غصب نماید، تنها مالک، حق طرح دعوای جبران خسارت را دارد و از این منظر چیزی عاید منتفع نمی‌گردد. لذا به نظر می‌رسد قراردادن نهاد مالکیت زمانی و ماهیت قراردادهای آن در قالب حق انتفاع جایگزین مناسبی برای طرفین قرارداد نباشد.

در این قسمت به بررسی عقودی می‌پردازیم که در آن عقود، مالکیت عین همراه با منفعت منتقل شده تا ببینیم آیا قراردادهای مالکیت زمانی در این چار چوب ها قابلیت انعقاد دارند یا خیر؟

1ـ عقد بیع: ماده 338 قانون مدنی در تعریف عقد بیع می‌گوید: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم» از این تعریف معلوم می شود که بیع عقدی تملیکی و معوض است و مبیع باید عین باشد.

یکی دیگر از ویژگی‌های عقد بیع لزوم و دوام آن است که البته ویژگی اخیر بجز در موارد نادر، مورد اشاره حقوقدانان قرار نگرفته و غالب فق‌ها نیز هیچ اشاره‌ای به آن نکرده‌اند.(اشرفی، 1387: 134) شباهت عقد بیع با قراردادهای مالکیت زمانی این شبهه را در ذهن تقویت می‌نماید که این قراردادها نوعی عقد بیع و از مصادیق آن هستند. به صورتی که برخی از اساتید حقوق در هنگام ترجمه واژه " Time share"از ترکیب بیع زمانی استفاده نموده‌اند. (امامی، 1387: 35)

برای بررسی قراردادهای مالکیت زمانی یا زمان بندی شده در چارچوب عقد بیع ابتدا باید، به مفهوم بیع موقت و نفوذ یا عدم نفوذ آن در میان فقها بپردازیم. برای این منظور صورت‌های مختلف بیع را در مقایسه با زمان بررسی می‌کنیم:

1ـ صورت اول همان صورت شایع بیع است و آن هنگامی است که مالکیت عین به صورت دائمی و مستمر به خریدار منتقل می‌گردد. بنابراین مشتری به محض وقوع عقد بیع، مالک دائمی مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌شود. (ماده 362 قانون مدنی) البته منظور از مالکیت دائمی این نیست که دوام مالکیت شرط بیع باشد و مبیع برای همیشه در ملکیت مشتری باقی بماند، زیرا مشتری می‌تواند آن را به دیگری انتقال داده یا اگر حق فسخی در قرارداد باشد با تحقق آن ملکیت دوباره به بایع برگردد. بلکه منظور از دوام در بیع، همان ارسال مالکیت است و به تعبیر منطقی، بیع در این فرض نسبت به دوام لا بشرط است نه به شرط شیء، ولی نسبت به توقیت مالکیت، به شرط لاست. بنابر این در این صورت مبیع با عقد بیع داخل در ملکیت مشتری می‌شود و تا وقتی که یکی از اسباب انتقال دهنده ملکیت محقق نشده است در ملک او باقی می‌ماند (شریعتی، 1388: 61).

2ـ صورت دوم هنگامی است که برای مشخص شدن میزان مبیع از زمان استفاده می‌گردد. مانند فروش محصولات سه ماهه یک باغ. در چنین مواردی، زمان، قید مملوک است نه قید ملکیت. بنابر این نفس تملیک، موقت نیست بلکه مملوک، مقید به زمان شده است.

3ـ صورت سوم، بیع موقت است یعنی همان بیعی که مد نظر ماست مانند فروش یک ویلا برای مدت یک ماه به دیگری.

در صحت دو صورت اول هیچ تردیدی نیست. لیکن صورت سوم مورد تردید فقها بوده و از بررسی آراء آنان چنین بر می‌آید که فق‌ها چنین بیعی را باطل و غیر نافذ می‌دانند. (یزدی: بی تا: 66؛ خویی، بی تا: 206 و276. به نقل از: شریعتی، 1388: 62)

عمده دلائلی که فق‌ها برای بطلان بیع موقت عنوان می‌کنند، عبارت است از:

الف ـ عدم معقولیت و مشروعیت مالکیت موقت در فقه. در خصوص مالکیت موقت، نظریات گوناگونی در فقه ارائه گردیده است. کوتاه سخن اینکه، فق‌ها در خصوص موضوع مالکیت موقت، دارای نظر واحد نیستند. لیکن به اختصار آنچه به این بحث مربوط می شود این است که، بر خلاف این دلیل، مصادیقی از مالکیت موقت در فقه وجود دارد. ب ـ دلیل دوم مخالفان بیع موقت، عدم عنوان صدق عرفی و خارج بودن چنین بیعی از عنوان بیع مصطلح در فقه است. بدین معنی که اگر بیعی عرفا از انواع بیعی که عموم مردم آن را به عنوان بیع می‌شناسند، خارج باشد، نمی‌توان آن را مصداق بیع دانست. همان گونه که قبلا گفته شد، عقد بیع از دیرباز در میان مردم در سراسر جهان با هر فرهنگ، آیین و مذهبی رواج داشته است. به همین دلیل از نظر فقها، عنوان بیع دارای حقیقت شرعی و از جمله عقود مخترعه شارع مقدس نبوده و شارع در آن نقش ارشادی و امضایی داشته است. (انصاری: 1416 ه. ق: 79) این مهم در اکثر مواد قانون مدنی در عقد بیع به چشم خورده و به همین دلیل، عموم مواد آن قواعد تکمیلی بوده و امری ناست. لذا برای تعریف بیع و اقسام آن باید به عرف رجوع کرده و فهم آنان را از قرارداد و تطبیق آن با بیع جویا گردید. (قدیری، 1376: 18)

به عقیده برخی از فق‌ها، عنوان بیع، بر بیع موقت صادق نیست و اگر صدق عرفی عنوان بیع برچنین معامله‌ای مشکوک باشد باز هم نمی‌توان آن را از مصادیق بیع دانست. (یزدی، حاشیه مکاسب، بی تا: 66 به نقل ازشریعتی، 1388: 62) از لحاظ عرفی نیز هنگامی بیع در نظر عموم مردم واقع می‌شود که در قراردادی که به عنوان بیع صورت می‌پذیرد، عین مال در مقابل عوض به دیگری منتقل شود به گونه‌ای که رابطه مالک اول (بایع) با مال به کلی و برای همیشه قطع گردد و رابطه ملکیت بین مالک جدید (مشتری) و عین برقرار گردد. به عبارت روشن‌تر انتقال دائمی عین از ویژگی‌های لازم و اوصاف ممیزه عقد بیع است و به همین جهت انتقال موقت عین را اساسا نمی توان مصداق بیع دانست. (شریعتی، 1388: 65).

2ـ بیع مشاع به شرط مهایات

گفتیم که، قالب عقد بیع نمی‌تواند بستر مناسبی برای تشکیل قراردادهای مالکیت زمانی باشد. در این رابطه فق‌ها معتقدند که انتقال مالکیت در بیع، نباید در قالب معیار زمان قرار گیرد، زیرا در این صورت عنوان اجاره را خواهد داشت. (سنهوری، بی تا:28) اگرچه صفت دوام درعناصر بیع در کنار تعهد و انتقال مالکیت نیامده است، لیکن به نظر می‌رسد که این عنصر باید در کنار آن دو عنصر دیگر مطرح می‌گردید. (لنگرودی، 1357: 467) زیرا انتقال دائمی عین از ویژگی های لازم و اوصاف ممیزه عقد بیع است. به همین دلیل انتقال زمان‌بندی شده مالکیت،چه عین و چه منفعت و چه هردو، که موضوع قراردادهای مالکیت زمانی است، نمی تواند در قالب بیع انجام شود.

یکی از شرکت‌های ایرانی برای فروش ویلاهای خود به صورت مالکیت زمان بندی شده از قراردادهایی استفاده نمود که ماهیت قراردادی آن، بیع مشاع به شرط مهایات بود. در این قراردادها مورد معامله به عنوان مثال، یک پنجاه و دوم مشاع از کل ششدانگ ویلاهای مشخص شده بود و خریدار با شرط ضمن عقد، حق استفاده از بقیه ایام سال را طبق قرارداد فوق از خود سلب می‌نمود. قالب حقوقی فوق به عنوان اولین قالب برای این قراردادها انتخاب گردید که پس از انجام آن و انعقاد قراردادها، از فقهای معاصر استفتا شده و عده‌ای نیز مشروعیت آن را به تایید رساندند. بر اساس مواد 454 و 455 قانون مدنی، شرط عدم تصرفات ناقله مورد تایید قرار گرفته است. شرط سلب جزئی منفعت از مبیع نیز ممنوع نبوده و مورد تایید فق‌ها است. (اشرفی، 1387: 144) بنا بر استدلال دادستان وقت کل کشور و رای شماره 191 مورخ 1/ 11 / 48 مبنی بر اینکه «...شرط خلاف مقتضای عقد را نباید با شرط خلاف یکی از آثارمقتضای عقد اشتباه کرد، شرط خلاف یکی از آثار مقتضای عقد، موجب نمی شود که عقد حاصل نشود، بلکه فقط یکی از آثار آن را از بین می‌برد و ذات عقد کما کان استوار و پابرجاست. مثل این که شرط شود که در عقد بیع مشتری برای مدت معینی حق انتقال را ندارد...». سرانجام هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای خود اعلام می کند: «شرطی که در سند رسمی معامله قطعی شماره ... قید شده، از جمله شروط خلاف مقتضای بیع محسوب نمی‌شود و قید آن در ضمن سند معامله قطعی بلا اشکال بوده است....» لذا شرط عدم تصرف جزئی تا مدت معین، مخالف مقتضای بیع شناخته نشده است؛ بلکه نهایتاً این شرط خلاف مقتضای یکی از آثار عقد است. (اشرفی، 1387: 141)

برخی فق‌ها به صراحت مسلوب المنفعه بودن مبیع را برای مدت مشخص، پذیرفته‌اند: «یجوز بیع العین المستاجرة قبل تمام مدة الاجارة، و لا تنفسخ الاجارة به فتنتقل الی المشتری مسلوبة المنفعة مدة الاجارة، نعم للمشتری مع جهله بالاجارة خیار فسخ البیع، لان نقص المنفعة عیب» (طباطبایی یزدی، 1379: 527) و در جای دیگر آمده است: «لو وقع البیع و الاجاره فی زمان واحد کما لو باع العین مالکها علی شخص و آجرها وکیله علی شخص آخر و اتفق وقوعهما فی زمان واحد فهل یصحان معا و یملکها المشتری مسلوبة المنفعة،... او یبطلان معا للتزاحم فی ملکیة المنفعة فیصح البیع علی انها مسلوبة المنفعة تلک المدة، فتبقی المنفعة علی ملک البایع،وجوه اقواها الاول لعدم التزاحم، فان البایع لا یملک المنفعة و انما یملک العین و ملکیة العین توجب ملکیة المنفعة للتبعیة و هی متاخره عن الاجاره» (طباطبایی یزدی، 1379: 528)

بنابر آنچه گذشت به نظر می‌رسد فروش ملک به شرط مهایات در انتفاع که مستلزم سلب منفعت ملک در زمان خاص و به صورت جزئی است اشکالی نداشته باشد. همان گونه که نمونه‌هایی از بیع با سلب منفعت به صورت جزئی وجود دارد که در ذیل به بررسی آنها می‌پردازیم.

1ـ بیع با شرط بقاء مالکیت برای فروشنده در فروش اقساطی: این بیع، نوعی بیع اعتباری است که در آن بایع، مبیع را به مشتری به صورت اقساطی می‌فروشد. اصولا در چنین معاملاتی به دلیل این که حقوق بایع در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب مشتری محفوظ بماند، شرطی گذاشته می شود بدین مضمون که، مالکیت مبیع پس از بیع تا زمان پرداخت کامل اقساط ثمن، برای بایع محفوظ باشد تا در صورت تخلف مشتری در پرداخت اقساط، فروشنده این حق را داشته باشد تا مبیع را به مشتری انتقال ندهد. امروزه به دلیل مشکلات فراوان این نوع بیع، افراد به سمت معاملاتی با نام اجاره به شرط تملیک، روی آورده‌اند. (جعفری لنگرودی، 1357: 514) 2ـ بیع به شرط بیع: این نوع بیع به دو صورت است که صورت اول باطل و صورت دوم صحیح است. صورت اول، بیعی است که در آن شرط می‌شود که خریدار پس از بیع، مبیع را بلا فاصله به خود بایع بفروشد. همان گونه که گفته شد، این بیع باطل است. زیرا اولا: مصداق بیع سفهی است. ثانیا، به نظر می‌رسد عرفا در این نوع بیع هیچ گونه انتقال مالکیتی به خریدار صورت نگرفته باشد تا مشتری بتواند قدرت مالکانه بر مبیع داشته باشد. صورت دوم هنگامی است که مثلا در بیع شرط شود که خریدار مکلف باشد پس از یک سال از تاریخ انعقاد قرارداد، مبیع را به بایع بفروشد. که شرط درست و بیع صحیح است. (جعفری لنگرودی، 1357: 526ـ527)

3ـ بیع به شرط عدم بیع در زمان معین یا به شخص معین: در این نوع بیع شرط می‌شود که خریدار حق فروش مبیع را به شخص یا اشخاص معینی که تعیین می‌شود، نداشته باشد یا این که اختیار انتقال مبیع را تا زمان مشخص بدون اذن فروشنده به شخص ثالث نداشته باشد. این بیع با این شرایط درست است. اما اگر در عقد بیع شرط شود که خریدار حق انتقال مبیع را به هیچ کس نداشته باشد، این شرط خلاف مقتضای عقد بیع بوده و باطل و موجب بطلان عقد می‌گردد. (همان، 1357: 528)

4ـ بیع السنین: در فقه به دو معنی به کاررفته که هر دو حالت آن باطل است. حالت اول این که، میوه درخت خرما به مدت زاید بر یک سال فروخته شود. مشهور در فقه این بیع را به دلیل مجهول بودن مبیع باطل می‌دانند. حالت دوم این که، در بیع شرط شود که فروشنده مال را برای مدت یک سال بفروشد و در پایان سال بیع منحل و ثمن و مبیع به مالکان اصلی مسترد گردد. این نوع بیع نیز باطل است. (جعفری لنگرودی، 1357: 504)

5ـ بیع مشاع به شرط تبدیل متناوب متصرف در فواصل زمانی منظم: در این نوع بیع، پس از انعقاد قرارداد، خریداران، یا خریدار و فروشندگان، یا خریدار و فروشنده، و یا خریداران و فروشندگان، در مال مورد معامله شریک شده و براساس تبدیل متصرف ـ آن گونه که در ارث، پس از فوت مورث، وراث ترکه وی را متصرف و مالک می‌شوندـ مورد معامله را تصرف می‌کنند. در حالی که مملوک ثابت است و نقلی در آن صورت نمی‌گیرد. (همان، 1357: 724)

بنابرآن چه در خصوص انواع بیع که در آن تحدید مالکیت صورت می‌گیرد، ملاحظه گردید، این مطلب روشن می‌شودکه هیچ اشکالی در خصوص ماهیت و صحت آن‌ها به چشم نمی خورد.آن چه باعث شده فق‌ها بیع زمانی یا تملیک زمانی را مصداق بیع ندانسته و آن را عقدی باطل بدانند، مقایسه این قراردادها با بیع سنین است. یعنی همان گونه که در قسمت قبلی گفته شد، بیعی که در آن از زمان خاصی شروع شده و تا زمان مورد اشتراط (مثلا تا یک سال پس از انجام معامله) ادامه داشته باشد و در زمان شرط شده، بیع خود به خود منحل گردیده و مبیع مجددا به مالکیت بایع و ثمن به مالکیت مشتری در آید (اشرفی، 1387: 146). لیکن همان گونه که در تعریف تملیک زمانی آورده شده است، در این قراردادها، مالکیت عین یا منفعت یا هردو، به صورت دائمی به طرف قرارداد منتقل می‌گردد. لیکن وی تنها حق استفاده از مبیع را، در فواصل زمانی مشخص و به صورت متناوب خواهد داشت. بنابراین به نظر می‌رسد با توجه به مطالب پیش گفته در قسمت عقد شرکت و مهایات و قبول این دسته از قراردادها در قالب شرکت و رابطه مالکین به عنوان شرکا، هیچ اشکالی برای این که این قراردادها را در قالب بیع مشاع به شرط مهایات، در نظر بگیریم، نباشد.

دیدگاه فق‌ها

در استفتاء جدیدی که از فق‌های معاصر به عمل آمده این گونه سوال شده که: «نتیجه قراداد تایم شر مالک شدن شخصی بر ملکی در زمان معین و محدودی همچون ماه خرداد در هر سال است و در غیر این زمان هیچ حق مالکیتی بر عین و منافع آن ندارد. با گسترش این نوع قرارداد مسائل و پرسش های گوناگونی درباره آن به وجود آمده است، مستدعی است پاسخ سوالات ذیل را حتی المقدور با ذکر دلایل مرقوم فرمایید: با توجه به اینکه این نوع قرارداد در عرف، خرید و فروش تلقی می‌گردد آیا از جهت فقهی نیز می‌توان آن را در قالب عقد بیع محقق ساخت؟»...

آیت الله بهجت: «می تواند عقد بیع مشروط به مهایات در منفعت و انتفاع باشد». آیت الله میرزا جواد تبریزی: «معامله مزبور باطل است و احکام بیع و صلح را ندارد، ملکیت مبیع که در بیع به مشتری منتقل می‌شود، ملکیت مطلق و دائمی است و از جهت زمانی قابل تقیید و تحدید نیست، و افراز مال مشترک بر اساس زمان نیز صحیح نیست، بلی تراضی شرکاء بر استفاده از مال مشترک و تصرف در آن بر اساس تقسیم بندی زمانی مانعی ندارد». آیت‌الله سیستانی: «بیع عرفی و شرعی نیست مگر خودش یک عقد جداگانه باشد». آیت‌الله صافی گلپایگانی: «مالکیت به نحو مذکور مشروع نیست». آیت‌الله مکارم شیرازی: «این در واقع نوعی بیع است که در عصر ما به وجود آمده (به خاطر نیازها و ضرورت‌ها) و هرگاه در عرف محل رایج شده باشد، عمل به آن اشکالی ندارد و مشمول احل‌الله البیع و سایر ادله بیع است و بر این اساس مفروز کردن مال الشرکه با شرط فوق مانعی ندارد». آیت‌الله موسوی اردبیلی: «این معامله را به عنوان بیع و یا عقد مستقل می‌توان محقق ساخت و از نظر شرعی اشکالی ندارد و تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعاً جایز است، ولی هنگام معامله باید برای استفاده هریک از افراد ضوابطی تعیین شود تا بعدا موجب اختلاف نگردد». (ماوی، 1383: 4)

3ـ عقد صلح: بیشتر کسانی که به تحلیل قراردادهای مالکیت زمانی در قالب عقود معین پرداخته‌اند، وقوع این قراردادها را در قالب عقد صلح جایز و نافذ دانسته‌اند (شریعتی، 1388:، 100 ؛ احمد زاده بزاز، 1379: 144).

صلح، در لغت به معنی سازش کردن و آشتی و توافق است (معین، 1364: 2160) و در اصطلاح اندیشمندان فقهی به عنوان یک عقد همانند عقود دیگر از قبیل بیع، اجاره، رهن، هبه معوضه و... بیان شده و در این راستا معنی لغوی آن که همان تسالم، توافق و رضایت طرفین دعوا است، نیز از نظر دور نمانده است. «الصلح و هو التسالم و التراضی علی أمرٍ من تملیک عین أو منفعة أو اسقاط دین أو حقٍّ و غیر ذلک ولایشترط بکونه مسبوقاً بالنزاع و یجوز ایقاعه علی کل أمر إلا ما استثنی و فی کلّ مقام الا اذاکان محرِّماً لحلالٍ أو محلِّلاً لحرامٍ» (امام خمینی،بی تا:513)

در صلح شرط نیست که قبل از انجام آن بر سر آن ملک یا حق و منفعت، نزاع و کشمکش واقع شده باشد و جائز است بر سر هر چیزی مصالحه واقع شود؛ مگر چیزهایی که استثنا شده است و نیز در هر مقامی جائز است مگر این که حلالی را حرام و یا حرامی را حلال نماید. در قانون مدنی هیچ تعریفی از عقد صلح نشده است تنها در ماده 752 بیان شده است که «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی یا در مورد معامله یا غیر آن واقع شود» و در ماده 758همان قانون اعلام می‌کند: «صلح در مقام معاملات، هرچند نتیجه معامله ای را که به جای آن واقع شده است می‌دهد، لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد. بنابر این، اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض، نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود، بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود». از این رومستندا به این مواد می‌توان گفت عقد صلح حتی هنگامی که هیچ تنازع یا اختلافی در بین نباشد، می‌تواند محقق گردد. بنابراین، صلح بر دو قسم است: 1ـ صلح دعوی یا صلح به منظور رفع تنازع 2ـ صلح در مقام معامله یا صلح ابتدایی (کاتوزیان، 1379: 319) در تعریف صلح ابتدایی گفته شده است: «صلح ابتدایی (در مقابل صلح شقاق و نفاق) صلحی است که در مورد آن نه نزاع بین طرفین عقد صلح وجود دارد و نه توقع نزاعی در آینده فی مابین خود دارند». (قمی، 1371: 58)

اکنون باید به طرح سوال اصلی پرداخت: آیا قراردادهای مالکیت زمانی، قابلیت انعقاد در قالب عقد صلح را دارند؟ برای پاسخ به این سوال می‌باید به تحلیل و بررسی مشروعیت صلح ابتدایی بپردازیم. به دلیل این که در این قراردادها هنوز نزاعی میان طرفین رخ نداده تا عقد صلحی منعقد گردد، پس باید صلحی ابتدایی میان طرفین منعقد شود. در باب صلح ابتدایی مباحث زیادی بین فق‌ها مطرح شده است. ولی آنچه مسلم است این است که فق‌ها در این مورد دارای اختلاف نظر هستند. از سوی دیگر فق‌ها اجماعا حدود صلح را به «الا ما حرم حلالا او حلل حراما» محدود نموده‌اند. (محقق حلی، 1402 ه. ق: 367؛ شیخ طوسی، بی تا: 288) بدین معنی که صلح بر هر امری جایز است مگر صلحی که حلالی را حرام و حرامی را حلال نماید. در تحلیل «جواز» در عبارت «و الصلح جایز بین المسلمین...» گفته‌اند (قمی، 1371: 196ـ 108) دو احتمال در خصوص لفظ «جایز» وجود دارد. 1ـ مراد از جایز بودن، اباحه و رخصت است که در مقابل آن حرمت قرار می‌گیرد.2-منظور از جایز، صحت و امضاء است. به عقیده برخی از فقها، هرچند بگوییم حرمت، مستلزم فساد (بطلان) در معاملات نیست و باید فساد از دلیل خارج معلوم شود، اما چون عبارت کامل حدیث به این صورت است که: «البینة علی المدعی و الیمین علی المنکر و الصلح جایز بین المسلمین الا صلحا احل حراما او حرم حلالا» لذا قرینه مقام در اینجا اراده فساد را افاده می‌کند. (عاملی، 443:1412) «و همان طور که بینة و یمین مثبت حق و مسقط دعوی هستند، چون صلح هم در عداد آنها ذکر شده است، به همان معنی خواهد بود. لذا در مستثنی باید مراد، عدم تاثیر باشد به معنی حرمت و عدم جواز و لازمه عدم تاثیر اثر، بطلان است. بطلان عبارت از همان عدم ترتب اثر است و در معنای دوم (صحت و امضاء)، همان طور که در «اقرار العقلاء علی انفسهم جایز » است، استثناء در معنی بطلان خواهد بود. ظاهر کلام اکثر فق‌ها این است که جایز را به معنی صحیح و ممضی بگیریم؛ پس مستثنای آن محکوم به بطلان خواهد بود». (اشرفی، 1387: 152) لذا با توجه به این دو نکته و این که چنان چه مصالحه زمانی عین یا منفعت را مستثنی بدانیم و جزء موارد تحلیل حرام قلمداد کنیم، حکم آن بطلان خواهد بود نه حرمت و به همین دلیل برای اثبات بطلان، دلیل دیگری لازم نیست؛ ولی چنان چه حکم مستثنی حرمت باشد، چون حرمت در معاملات مستلزم فساد نیست، باید برای اثبات فساد و بطلان مصالحه زمانی عین یا منفعت دلیل خارجی اقامه شود و چون مصالحه زمانی عین یا منفعت حرام نبوده و در هیچ کجا موردنهی شارع قرار نگرفته است؛ بلکه با تأکید بر اصل «الناس مسلطون علی اموالهم» نحوه تصرف بر املاک به انتخاب مالک و اختیار او قرار گرفته است. همچنین براساس ادله خاص عقد صلح از قبیل آیه 128 سوره نساء «فلا جناح علیهما ان یصلحا بینهما صلحا و الصلح خیر» و همچنین آیه 35 همان سوره «ان یریدا اصلاحا یوفق الله بینهما» و حدیث نبوی «الصلح جایز بین المسلمین الا صلحا احل حراما او حرم حلالا» و عمومات سایر ادله از قبیل: آیه شریفه «اوفو بالعقود » و «اوفوا بالعهد، ان العهد کان مسئولا» می توان مشروعیت آن را به اثبات رسانید. (اشرفی، 1387: 157)

انعقاد قراردادهای مالکیت زمانی در قالب عقد صلح هنگامی که موضوع قرارداد، مالکیت عین همراه با منفعت باشد، مشکلات عقد بیع را به همراه ندارد. زیرا در عقد صلح تردیدهایی که در خصوص انطباق عقد بیع بر این قراردادها به لحاظ عدم صدق عرفی عنوان بیع و مطرح نبودن شرط دوام، در عقد بیع وجود داشت را، به همراه ندارد. به نظر می‌رسد با توجه به مواد 754 و 758 قانون مدنی مشکلی در پذیرش آن به عنوان چارچوب این قراردادها نباشد. زیرا ماده 754صلح بر هر امری را غیر از امر نامشروع به رسمیت شناخته و ماده 75 نیز عقد صلح را عقدی مستقل دانسته که در مقام معاملات شرایط و احکام خاصه آن معامله را به دنبال ندارد. لذا به نظر می‌رسد اشکالی در پذیرش عقد صلح برای قراردادهای مالکیت زمانی با موضوع مالکیت عین مطرح نباشد. هنگامی هم که موضوع قرارداد، انتقال زمانی منافع باشد، به این صورت که طبق این قرارداد، شخصی که مالک عین است مالکیت عین را به طرف قراردادی منتقل نمی‌کند؛ بلکه صرفا منافع عین مورد نظر را به چند نفر از طریق عقد صلح منتقل می‌سازد.

برخی معتقدند چنین صلحی نتیجه عقد اجاره را در پی دارد. (شریعتی، 1388: 101) اما به نظر می‌رسد مقایسه این نهاد با عقد اجاره صحیح نباشد. زیرا این دو نهاد با هم تفاوت دارند و آن این است که در عقد اجاره، منفعت عین مستاجره مثلا از اول شهریور سال 1388 تا اول شهریور1389 به فرد مستاجر تملیک می‌شود در حالی که در صلح زمانی منافع، برای یک مقطع زمانی طولانی مدت به متصالح واگذار می‌گردد؛ به شرط اینکه انتفاع او از عین در فواصل زمانی متناوب و منظم و به عبارتی دیگر، صلح مشاع به شرط مهایات باشدو این نتیجه، اثر عقد اجاره است که در قالب عقد صلح حاصل می‌شود و مقررات خاصه اجاره در آن لازم الرعایه نیست (اشرفی، 157:1387).

دیدگاه فق‌ها:

سوال: در بخش عقود، فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟ آیت‌الله نوری همدانی پاسخ داده‌اند: «جایز نیست و در این قبیل موارد که اشخاص متعدد از ملک دیگری فایده می‌برند، اگر بدون پول و رایگان باشد عاریه است و اگردر برابر پرداخت پول باشد اجاره یا مصالحه است». (ماوی، 4:1381)

طی استعلام مجدد با این سوال که «نتیجه قرارداد تایم شر (بیع زمانی) مالک شدن شخصی بر ملکی در زمان محدود و معین است...) با توجه به عدم تبعیت عقد صلح در احکام و شرایط از سایر عقود آیا می‌توان قرارداد یاد شده را در قالب عقد صلح ابتدایی منعقد کرد؟حضرات آیات عظام این چنین پاسخ داده‌اند: آیت‌الله بهجت: «مانعی ندارد». آیت‌الله سیستانی: «می‌توان صلح این معامله را ایقاع کرد». آیت‌الله صافی گلپایگانی: «صلح نیز صحیح نیست». آیت‌الله نوری همدانی: «بلی» آیت‌الله موسوی اردبیلی: «این معامله را به عنوان بیع یا صلح یا عقد مستقل می‌توان محقق ساخت و از نظر شرعی اشکالی ندارد... اما هنگام معامله باید برای استفاده هریک ضوابطی تعیین شود تا موجب اختلاف نگردد» (ماوی، 1383: 4).

نتیجه گیری:

قراردادهای مالکیت زمانی، قراردادهایی هستند که، در آنها مالکیت عین یا منفعت یا عین و منفعت توامان، به شخص طرف قرارداد منتقل شده و بر اساس آن منتقل الیه می‌تواند در برهه خاصی از زمان، مثلاً، هفته اول هر سال از این مالکیت استفاده نماید. این مالکیت به صورت متناوب در هر سال تکرار شده و مالک می‌تواند مالکیت خود را به شخص ثالث انتقال دهد. این نهاد به تازگی در حقوق ایران رواج یافته، لیکن هنوز قانون مدونی در خصوص آن تصویب نگردیده است. به همین دلیل، ماهیت خاص این قراردادها و چارچوب‌های تشکیل آن محملی را برای بحث و تبادل نظر میان حقوق دانان ایجاد نموده است.

به نظــــر می­رسد، هنگامی که تنها منفعت مال موضوع قرارداد به طرف قرارداد، انتقال یابد، بتوان قالب‌های حقوقی اجاره، شرکت در منافع و صلح منافع را برای آن مناسب دانست و زمانی که موضوع قرارداد مالکیت عین و منفعت هردو باشد، قالب‌های قراردادی بیع مشاع به شرط مهایات و صلح عین مناسب ترین قالب هاست. این قراردادها از لحاظ اقتصادی بسیار مقرون به صرفه اند. به دلیل این که مالک مال موضوع قرارداد می تواند مال خویش را به افراد مختلف واگذار نموده و در ازای واگذاری آن، مبلغ بیشتری از مبلغ واقعی ملک دریافت نماید و از این طریق به سود کلانی برسد. از طرفی برای منتقل الیه نیز این صرفه اقتصادی را در پی دارد که می تواند صاحب ملکی با هزینه‌های ارزان تر و پایین تر گردد و بیشترین استفاده را ببرد، بدون آن که بخش عظیمی از سرمایه خود را برای خرید ملک به صورت دائمی، معطل بگذارد و تنها زمانی اندک در سال از آن استفاده کند.

در این راستا مهمترین ضرورتی که احساس می‌شود، تصویب قانونی جامع و دقیق توسط قانون گذار ایران است تا بدین وسیله از سویی خلاء ها و ابهامات قانونی این نهاد نوپای حقوقی را پر کند و از دیگر سو با پایان دادن به برخی مباحث نظری در این باره، تکلیف شرکت ها و موسساتی که محور فعالیت اقتصادیشان قراردادهای مزبور است را مشخص نماید.